- Esta semana ha cumplido tres años en vigor la Ley de Vivienda, con un fracaso rotundo en sus objetivos
- Esta ley, como cualquier caso de controles de precios, fracasa porque establece precios máximos en vez de abordar el problema de fondo
- Hay solución para el problema de la vivienda, y pasa por reconocer que hay una escasez artificial de oferta, causada por la regulación, en las zonas de mayor demanda
Una persona ante el escaparate de una agencia inmobiliaria. Biel Aliño / Agencia EFE vía La Razón
El 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley de Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda). Es decir, esta semana se han cumplido los tres años de vigencia. ¿Ha cumplido los objetivos para los que fue creada?
¿Qué objetivos tenía la ley?
Esta ley se aprobó como reacción al problema de una vivienda cada vez menos accesible. Se centra en la regulación de la modalidad de alquiler: su objetivo principal era hacer asequible el alquiler de vivienda.
Esta ley eliminó la indexación de los contratos del alquiler al IPC y convirtió en automáticas las prórrogas de los alquileres en caso de vulnerabilidad de los inquilinos. Además, permite que se pueda establecer un precio máximo del alquiler en las áreas declaradas como zonas tensionadas.
Por otro lado, se pueden aplicar recargos del IBI de hasta un 150% en viviendas vacías, y pasaron a definirse como grandes tenedores los propietarios de 5 viviendas urbanas o más.
¿Ha cumplido la ley sus objetivos?
Desde 2023, año en que entró en vigor la ley, los alquileres se han encarecido un 30%. Además, los pisos disponibles para alquilar como vivienda habitual se han reducido un 20% en toda España, mientras que la oferta de alquiler de temporada (que no está afectada por la ley) ha aumentado a más del doble.
Por otro lado, crece la competencia entre inquilinos: cada anuncio de alquiler recibe ahora una media de 41 contactos, un 119% más que en 2023.
Esto ha llevado a una elitización del mercado: al tener candidatos a inquilinos de sobra, los propietarios priorizan a los inquilinos con mayores ingresos (más solventes). Evidentemente, esta competencia también contribuye a dejar fuera a las personas con vulnerabilidad, ya que la ley dificulta en su caso, la finalización del contrato.
Es decir, la ley no solo no ha cumplido sus objetivos, sino todo lo contrario: se ha empeorado el problema. Y continuar con el mismo tipo de “soluciones”, o ahondar en ellas, evidentemente, no va a contribuir a mejorarlo, sino a poner las cosas todavía peor.
¿Por qué no ha funcionado?
El que la ley haya fracasado no es ninguna sorpresa. Esta ley es un caso particular, aplicado al alquiler de viviendas, de un principio comprobado en muchos países y épocas: los controles de precios.
Los controles de precios no funcionan: lo que hacen establecer un precio máximo por ley, que, al no abordar el problema de fondo en cada caso, generan desabastecimiento. Pasa con los alimentos, pasa con la vivienda en alquiler, y en general pasa en cualquier otro caso.
Los controles de precios perjudican precisamente a aquellos a quienes pretendían ayudar: a los que menos tienen.
La solución: menos regulación, más mercado libre
Y, como viene diciendo el Partido Libertario, el problema de fondo en España en relación con la vivienda, ese problema de fondo que no aborda esta ley, es la escasez artificial de oferta.
Decimos “artificial”, porque está causada por la acción regulatoria de las administraciones púbicas.
En España faltan viviendas donde hay demanda. No es cierto, como se dice a menudo que haya muchas viviendas vacías debido a la especulación. Cuando se dice eso, se comparan datos en toda España. Pero la demanda está principalmente en las áreas metropolitanas, y las viviendas vacías en la España Vaciada.
En España no es rentable construir vivienda. No es cierto que el problema sea que la vivienda sea visto como un negocio. ¿Haríamos esa observación con otros bienes básicos como la comida? ¿Es un problema que las empresas de alimentación sean rentables? Lo que sería un problema es que no lo fueran. Que es lo que ocurre con la vivienda.
Hay un problema de burocracia en relación con las licencias de construcción, que se pueden demorar años en algunos casos.
Hay un problema de hiperregulación que hace que los proyectos se demoren, con el consiguiente coste añadido que se repercute en el comprador.
Hay un problema con normativas que exigen requisitos mínimos de vivienda que quedan por encima de la capacidad adquisitiva de la mayoría de la población.Como las limitaciones de altura en algunas ciudades.
Hay un problema de falta de seguridad jurídica que hace que los propietarios sean reacios a alquilar y, donde lo hacen, aumentan el precio por el riesgo que asumen.
Y, sobre todo, hay un problema de escasez artificial de suelo debido a que el suelo disponible no está, por lo general, calificado como edificable. Con lo que un constructor, para construir, tiene que ir a pedirle al ayuntamiento que se lo recalifique. Lo que, como mínimo, supone una demora administrativa.
Como máximo, y en no pocos casos, supone además un recargo por corrupción a beneficio de un concejal o algún otro personal del ayuntamiento en cuestión, para el que la recalificación del suelo se ha convertido en una fuente de ingresos.
El problema de la vivienda tiene solución. Pero la solución no es insistir con las medidas que han fracasado, en España y allí donde se han implementado. La solución es aplicar las medidas que sí funcionan: menos regulación y más mercado libre para construir, reformar, comprar, vender y alquilar. Es de sentido común.
